不動産売却の手取り計算(譲渡所得税)
家や土地を売ったとき、税金を引いて手元にいくら残るのか。確定申告の前に大まかな額をつかみたい方へ。
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取得費
譲渡費用
特例
概算です。実際の税額は確定申告で確定し、他の所得や特例の適用要件によって変わります。
使い方
- 売却価格と、売却・取得の年月を入れます。所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定します。
- 買ったときの土地・建物の価格と諸費用を入れます。建物は構造を選ぶと、経過年数分の減価償却を引いた額が取得費になります。分からなければ「取得費が分からない」にチェックを入れると売却価格の5%で計算します。
- 仲介手数料と印紙税は自動で計算します。測量や解体の費用があれば「その他の譲渡費用」に入れてください。
- 自分が住んでいた家なら「居住用財産の3,000万円特別控除」を選びます。所有期間が10年を超えていれば軽減税率も自動で適用します。
- ローン残債を入れると、完済後の手取り額が出ます。
計算の決まり
| 項目 | 内容 | 出典 |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 | 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算 |
| 取得費が不明 | 売却価格の 5% を取得費にできる(実際の取得費が5%未満のときも可) | No.3258 取得費が分からないとき |
| 建物の減価償却(非業務用) | 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数(6か月以上は1年に切り上げ)。上限は取得価額の95%。償却率: 木造 0.031、木骨モルタル 0.034、軽量鉄骨(3mm以下) 0.036、(3mm超4mm以下) 0.025、鉄筋コンクリート 0.015。鉄骨(4mm超)の 0.020 は耐用年数表からの換算値で、国税庁のページには載っていないため要確認 | No.3261 建物の取得費の計算 |
| 短期譲渡(所有期間5年以下) | 所得税 30% + 住民税 9%(復興特別所得税を含め 39.63%) | No.3211 短期譲渡所得の税額 |
| 長期譲渡(5年超) | 所得税 15% + 住民税 5%(同 20.315%) | No.3208 長期譲渡所得の税額 |
| 10年超の居住用財産の軽減税率 | 課税譲渡所得 6,000万円以下の部分 所得税 10% + 住民税 4%(同 14.21%)、超える部分 15% + 5%。3,000万円控除と併用可 | No.3305 軽減税率の特例 |
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 住まなくなってから3年目の年末までの売却など。前年・前々年に同じ特例を使っていないこと | No.3302 3,000万円の特別控除 |
| 相続した空き家の特例 | 昭和56年5月31日以前の建築、売却代金1億円以下、相続から3年目の年末まで、令和9年(2027年)12月31日までの譲渡。控除は3,000万円(相続人3人以上は2,000万円) | No.3306 被相続人の居住用財産(空き家) |
| 復興特別所得税 | 所得税額 × 2.1%(令和19年分まで) | 上記各ページ |
| 端数処理 | 課税譲渡所得は1,000円未満切り捨て、所得税・住民税は100円未満切り捨て | 国税通則法119条 |
こんな時に
- 住み替えで、今の家を売ったお金で次の家の頭金がいくら作れるかを知りたい。
- 相続した実家を売る前に、取得費が分からない場合の税額を確認したい。
- 買って4年のマンションを売るか、5年超になるまで待つかで税額を比べたい。
- 残債のあるローンを売却代金で返せるか(オーバーローンにならないか)を確かめたい。
注意
譲渡所得は分離課税で、給与などの所得とは別に計算します。ただし住民税や国民健康保険料は譲渡所得の分だけ翌年に増えることがあります。3,000万円控除を使うと、買い替え先の住宅ローン控除が一定期間使えなくなります。確定申告は売った翌年の2月16日〜3月15日です。
よくある質問
親から相続した家で、買った値段が分かりません
取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にできます(概算取得費)。ただし、相続した不動産は被相続人(親)が買ったときの価格と時期を引き継ぐので、当時の売買契約書や通帳の記録があればそれが取得費になります。5%だと税額が大きくなりがちなので、書類を探す価値があります。
所有期間の5年・10年はいつからいつまでで数えますか?
取得した日から、売った年の1月1日までで数えます。たとえば2021年3月に買って2026年6月に売ると、2026年1月1日時点では4年10か月なので短期譲渡です。実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日基準では超えていないことがあるので注意してください。
3,000万円控除と住宅ローン控除は両方使えますか?
売った家に3,000万円控除を使うと、新しく買う家の住宅ローン控除は、入居した年とその前後2年の計5年間は使えません。売却益が小さいときは、控除を使わずにローン控除を選んだ方が得なこともあります。税額をこのツールで出してから比べてください。
売却益が出なければ申告は不要ですか?
譲渡損が出た場合、税金はかからず申告の義務もありません。ただし、居住用財産の譲渡損失を給与所得などと相殺する特例(買換えやローン残債がある場合)を使うには申告が必要です。また、3,000万円控除で税額がゼロになる場合も、控除を受けるための申告が必要です。