住宅ローン返済シミュレーション
いくら借りると月々いくらになるのか、繰上返済でどれだけ利息が減るのか。銀行のサイトに行かずにその場で試算します。
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年ごとの返済額と残高
繰上返済の効果
借入可能額の逆算
概算です。実際の返済額は金融機関の計算方法(日割り、端数処理、金利の見直し)によって異なり、借入可能額は審査で決まります。
使い方
- 借入額、金利(年率)、返済期間、返済方式を入れます。入力と同時に月々の返済額と総返済額が出ます。
- ボーナス返済を使う場合は、借入額のうちボーナス返済に充てる額とボーナス月を指定します。
- 「年ごとの返済額と残高」を開くと、暦年ごとの返済額・利息・年末残高の表が見られます。CSVで保存できます。
- 繰上返済の時期と金額を入れると、期間短縮型・返済額軽減型それぞれで利息がいくら減るかを表示します。
- 年収を入れると、返済負担率 25%・30%・35% での借入可能額の目安が出ます。審査金利は空欄なら入力した金利を使います。
計算の決まり
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 月利 | 年率 ÷ 12。金利は全期間同じとして計算します(固定金利の前提。変動金利は見直し後の金利で再計算してください) |
| 元利均等 | 毎月の返済額 = 借入額 × 月利 × (1 + 月利)^回数 ÷ ((1 + 月利)^回数 − 1)。返済額は1円未満切り捨て、最終回で残額を調整 |
| 元金均等 | 毎月の元金 = 借入額 ÷ 回数。利息 = 残高 × 月利。返済額は毎月減っていきます |
| ボーナス返済 | ボーナス分を別の借入として、半年ごとの返済額を計算(6か月分の利息は月複利)。月々分とボーナス分の合計が借入額になります |
| 利息の端数 | 各回の利息は1円未満切り捨て。金融機関によって端数処理や日割り計算が異なるため、数十円程度の差が出ます |
| 繰上返済 | 指定した時期の残高から繰上返済額を引き、期間短縮型は返済額をそのままに回数を減らし、返済額軽減型は残りの回数で返済額を計算し直します。月々返済分に対して計算し、ボーナス分には反映しません |
| 借入可能額 | 年収 × 返済負担率 − 他の借入の年間返済額 = 年間返済額の上限。これを審査金利・返済期間の元利均等で逆算した借入額(1万円未満切り捨て) |
こんな時に
- 物件価格が決まり、頭金を入れた後の借入額で月々の返済額を知りたい。
- 35年と30年で、総返済額がどれだけ違うかを比べたい。
- 10年後に300万円を繰上返済したら、利息がいくら減って何年早く終わるかを見たい。
- 年収600万円で、無理のない借入額の上限を把握してから物件を探したい。
注意
実際の返済額・借入可能額は金融機関の審査と計算方法で決まります。返済負担率の上限や審査金利は金融機関ごとに違い、年収には税込の額を使うのが一般的です。変動金利には5年ルール・125%ルールなど返済額の変わり方に独自の決まりがある商品があり、このツールでは反映していません。
よくある質問
元利均等と元金均等はどちらが得ですか?
同じ金利・期間なら、元金均等の方が総返済額(利息)は少なくなります。ただし当初の月々の返済額は元金均等の方が多く、年数とともに減っていきます。毎月の家計を一定にしたいなら元利均等、早く元金を減らしたいなら元金均等です。両方を計算して総返済額の差を見てください。
変動金利の場合はどう入力しますか?
このツールは入力した金利が全期間続く前提で計算します。変動金利は半年ごとに見直されるため、現在の金利で計算した後、金利欄を1〜2%上げて再計算し、上昇した場合の返済額も確認しておくことをおすすめします。
繰上返済は期間短縮型と返済額軽減型のどちらがいいですか?
利息を減らす効果は期間短縮型の方が大きく、同じ金額なら早い時期に行うほど効きます。返済額軽減型は毎月の負担を減らせるので、教育費などで家計が苦しくなる時期に向いています。このツールは両方の効果を同時に表示します。
借入可能額の計算はどの金利を使いますか?
銀行は実際の金利ではなく、3〜4%程度の「審査金利」で返済負担率を計算することが多いです。このツールでは審査金利を入力できます(空欄なら入力した金利を使います)。年収に対する返済負担率は25%なら無理のない水準、35%は上限に近い水準と考えてください。