住宅購入の諸費用シミュレーション
「物件価格の他にいくら用意すればいいのか」を、項目ごとの根拠付きで見積もります。自己資金の計画に。
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評価額の指定(分かる場合。空欄なら物件価格から概算)
ローン関係
その他
概算です。税額は自治体・税務署で、手数料や保険料は各社の条件で確定します。評価額を入れない場合は物件価格から概算しているため、税金の項目は特に幅があります。
使い方
- 物件価格、ローン借入額、新築・中古、マンション・戸建、床面積を入れます。中古は建築年も入れると不動産取得税の控除が決まります。
- 仲介会社を通すなら「仲介手数料がかかる」にチェックを入れます(中古を選ぶと自動で入ります)。
- ローン事務手数料の型(定率・定額)、保証料、火災保険、司法書士報酬、引越し費用など、見積りが分かる項目は書き換えてください。
- 固定資産税の年額と引渡し日を入れると、清算金が日割りで出ます。
- 項目ごとの根拠を表で確認し、CSVで保存できます。
項目ごとの計算
| 項目 | 計算 | 出典 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 400万円超は 価格 × 3% + 6万円、以下は区分計算。消費税10%。800万円以下は特例で最大33万円(税込) | 国土交通省 報酬告示 |
| 登録免許税 | 土地 評価額 × 1.5%(令和11年3月31日まで)。建物 新築の保存登記 0.15%、中古の移転登記 0.3%(住宅用家屋の軽減、令和9年3月31日まで。床面積50㎡以上など)。抵当権 借入額 × 0.1% | 国税庁 No.7191 |
| 不動産取得税 | 土地 評価額 × 1/2 × 3% から住宅用土地の軽減(45,000円 または 1㎡単価 × 床面積の2倍(200㎡上限) × 3% の大きい方)を引く。建物 (評価額 − 控除) × 3%。新築の控除 1,200万円、中古は建築年により 100万〜1,200万円。税率3%と1/2特例は令和9年3月31日まで | 総務省 不動産取得税、東京都主税局 |
| 印紙税 | 売買契約書は軽減税率(1,000万円超5,000万円以下 1万円、5,000万円超1億円以下 3万円 など。令和9年3月31日まで)。ローン契約書は本則(1,000万円超5,000万円以下 2万円、5,000万円超1億円以下 6万円 など) | 国税庁 No.7108、No.7140 |
| ローン事務手数料 | 定率型は借入額 × 2.2%(税込)が多い。定額型は3万〜11万円程度 | 各金融機関の商品概要 |
| 保証料 | 一括前払いなら借入額の2%前後、金利上乗せ型なら0円(金利 +0.2%程度)。手数料型のローンでは不要 | 各金融機関 |
| 固定資産税の清算金 | 年額 × 引渡し日から期間末日までの日数 ÷ 365(366)。起算日は1月1日(関東)または4月1日(関西)が多い | 商慣習 |
| 評価額の概算 | 評価額が未入力のときは、物件価格を土地と建物に分け(マンション 3:7、新築戸建 6:4、中古戸建 7:3)、土地は70%、建物は新築60%・中古50%を掛けています | 目安 |
こんな時に
- 4,000万円の中古マンションを買うとき、頭金と別にいくら現金が必要かを知りたい。
- 新築戸建てで、仲介手数料の有無(売主直売か仲介か)で諸費用がどれだけ変わるかを比べたい。
- ローンの事務手数料「定率2.2%」と「定額3.3万円+保証料」のどちらが安いか比べたい。
- 電子契約にすると印紙税がいくら減るかを確認したい。
注意
不動産取得税と登録免許税は固定資産税評価額で決まるため、評価額を入れていない場合は目安にすぎません。評価証明書や課税明細書が手に入ったら、「評価額の指定」欄に入れて計算し直してください。火災保険と引越し費用は物件と時期によって幅が大きく、入力値をそのまま使います。
よくある質問
諸費用は物件価格の何%が目安ですか?
仲介会社を通す中古住宅で7〜10%、新築マンション(仲介手数料なし)で3〜6%がよく言われる目安です。ただし、ローンの事務手数料が定率(借入額の2.2%)か定額か、保証料の有無、火災保険の内容で大きく変わるため、このツールで項目ごとに確認してください。
諸費用もローンに組み込めますか?
多くの金融機関で諸費用分を含めて借りられますが、金利が上がる、担保評価の範囲内に限られるなどの条件があります。このツールは諸費用を現金で払う前提で計算していますが、ローンに含める場合も金額自体は変わりません。
固定資産税の清算金とは何ですか?
固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者(売主)に1年分が課税されます。その年の引渡し日以降の分を買主が日割りで売主に支払うのが慣習で、法律上の義務ではありません。起算日を1月1日とする地域(主に関東)と4月1日とする地域(主に関西)があります。
印紙税は電子契約なら不要ですか?
紙の契約書に課税されるため、電子契約(電子署名したPDFなど)で紙の契約書を作らなければ印紙税はかかりません。売買契約とローン契約(金銭消費貸借契約)のどちらも対象です。紙で2通作って売主・買主が1通ずつ持つ場合は、それぞれが自分の分を負担するのが一般的です。