不動産取得税シミュレーション
家や土地を買った半年〜1年後に届く不動産取得税の通知。いくら来るのか、軽減でいくら減るのかを事前に見積もります。
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土地
建物
概算です。実際の税額は都道府県の税事務所が評価額をもとに確定します。都道府県独自の減免(例: 東京都のゼロエミ住宅)は含めていません。
使い方
- 土地と建物の固定資産税評価額(購入価格ではありません)を入れます。評価証明書や課税明細書で確認できます。
- 土地面積、床面積、建物の用途、新築・中古を選びます。中古の場合は新築された年月を入れると控除額が決まります。
- 要件(床面積、自己居住、耐震)を満たさない場合は、内訳欄にその理由が出ます。
- 「軽減がない場合の合計」との差額が、申告によって減る金額の目安です。
計算の決まり
| 項目 | 内容 | 出典 |
|---|---|---|
| 税率 | 本則 4%。土地と住宅は 3%(令和9年(2027年)3月31日までの取得) | 総務省 不動産取得税 |
| 宅地の課税標準 | 宅地・宅地並み評価の土地は評価額 × 1/2(令和9年3月31日までの取得) | 東京都主税局 不動産取得税 Q&A |
| 新築住宅の控除 | 評価額から 1,200万円を控除。認定長期優良住宅は 1,300万円(令和13年3月31日までの取得)。床面積 40㎡以上 240㎡以下(令和8年3月31日以前の取得は 50㎡以上。貸家の共同住宅は 40㎡以上) | 国土交通省 認定長期優良住宅の減税制度 |
| 中古住宅の控除 | 自分が住む住宅で、床面積 40㎡(50㎡)以上 240㎡以下、昭和57年1月1日以降の新築か新耐震基準の証明があること。控除額は新築日で決まる: 平成9年4月1日以降 1,200万円、平成元年4月1日〜 1,000万円、昭和60年7月1日〜 450万円、昭和56年7月1日〜 420万円、昭和51年1月1日〜 350万円、昭和48年1月1日〜 230万円、昭和39年1月1日〜 150万円、昭和29年7月1日〜 100万円 | 東京都主税局(上記) |
| 住宅用土地の減額 | 45,000円 と「土地1㎡あたりの評価額(1/2後) × 住宅床面積の2倍(200㎡上限) × 3%」の大きい方を土地の税額から差し引く。建物が上記の要件を満たすことが条件 | 同上 |
| 免税点 | 課税標準が土地 16万円、新築等の家屋 66万円、中古等の家屋 34万円 未満なら課税なし(令和8年4月1日以降の取得。以前は 10万円・23万円・12万円) | 同上 |
| 端数処理 | 課税標準額は1,000円未満切り捨て、税額は100円未満切り捨て | 地方税法20条の4の2 |
税率3%と宅地の1/2特例は、令和6年度税制改正で令和9年3月31日まで延長されたものです。令和8年度税制改正では長期優良住宅の1,300万円控除が令和13年3月31日まで延長され、床面積要件の下限が40㎡に緩和されました。
こんな時に
- 中古マンションの購入を検討していて、半年後に届く取得税を資金計画に入れたい。
- 新築戸建てで、土地の減額を使うと税額がほぼゼロになるかを確認したい。
- 相続ではなく親から贈与で家をもらう場合の税額を見たい(贈与は課税対象、相続は非課税です)。
- 事務所や店舗を買うときの税額(住宅の軽減なし)を確認したい。
注意
多くの都道府県では、軽減を受けるために取得後の申告(都道府県税事務所への届出)が必要です。土地を先に取得して住宅を後から新築する場合は、取得から3年以内(やむを得ない事情があれば4年)に新築すれば土地の減額を受けられ、先に納めた税額が還付されます。相続による取得には課税されません。
よくある質問
不動産取得税はいつ、どうやって払いますか?
取得(引渡し・登記)から半年〜1年ほど後に、都道府県から納税通知書が届きます。多くの都道府県では軽減を受けるために申告が必要で、申告していないと軽減前の金額で通知が来ることがあります。その場合も、要件を満たしていれば後から還付の手続きができます。
評価額は購入価格と同じですか?
違います。課税標準は固定資産課税台帳の価格(固定資産税評価額)で、土地は時価の7割程度、建物は建築費の5〜7割程度が目安です。新築建物で評価額が決まっていない場合は、都道府県が評価した価格が使われます。購入価格を入れると税額が実際より大きく出ます。
中古マンションを買う場合、土地の軽減はどう計算しますか?
土地の軽減額は「土地1㎡あたりの評価額 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍(200㎡が上限) × 3%」と45,000円の大きい方です。マンションでは敷地全体の評価額を持分で按分した額と、専有部分の床面積(共用部分の持分を含む課税床面積)を使います。このツールでは、土地の評価額欄に持分相当の評価額、土地面積欄に持分相当の面積を入れてください。
昭和56年以前に建てられた中古住宅は控除を受けられませんか?
昭和56年12月31日以前に新築された住宅は、取得日前2年以内に耐震基準適合証明を受けているなど新耐震基準に適合することが証明された場合に限り、控除と土地の軽減を受けられます。証明がなければ建物の控除も土地の軽減もありません。昭和29年6月30日以前の新築は、証明があっても控除の対象外です。